Vstup do roku 2026 není pro majitele nemovitostí jen dalším kalendářním listem. Je to přechod do nové fáze, kterou definuje plná digitalizace, přísnější nároky na technickou dokumentaci a zásadní posílení práv pronajímatelů. Zatímco předchozí roky byly ve znamení příprav, rok 2026 přenáší teorii do praxe v podobě konkrétních administrativních a finančních povinností.
Aby vám nic neuteklo, připravil jsem pro vás tento přehledný manuál.
1. Daň z nemovitých věcí: Pozor na 31. leden
Začátek roku je tradičně spojen s daňovou agendou. Daň z nemovitých věcí se určuje k 1. lednu na celé nadcházející období.
Kdo musí podat daňové přiznání?
Základním termínem je 31. leden 2026. Do tohoto data musíte podat daňové přiznání pouze v případě, že v roce 2025 došlo ve vašem portfoliu k relevantní změně:
- Koupili jste nebo jinak nabyli novou nemovitost.
- Prodali jste nemovitost (v tomto případě podáváte buď dílčí přiznání, nebo informujete finanční úřad o zániku povinnosti).
- Došlo k technickému zhodnocení stavby (přístavba, nástavba).
- Změnili jste účel užívání (např. z nebytového prostoru na byt).
Pokud u vás k žádným změnám nedošlo, přiznání nepodáváte a pouze vyčkáte na platební údaje od správce daně.
DIS+ a online finanční úřad: Konec papírování
V roce 2026 je standardem komunikace přes Daňovou informační schránku plus (DIS+). Pro majitele nemovitostí je to obrovské ulehčení díky službě „Předvyplnění daňového přiznání“, která automaticky načte údaje z katastru nemovitostí.
- Bez chyb: Eliminuje se riziko špatně zadaných údajů.
- Povinnost: Pokud máte ze zákona zřízenu datovou schránku, musíte podání učinit elektronicky – DIS+ je k tomu ideální cesta.
Důležité termíny splatnosti
- 1. června 2026: Splatnost celé daně (pokud je do 5 000 Kč) nebo 1. splátky.
- 30. listopadu 2026: Splatnost 2. splátky pro daně nad 5 000 Kč.
2. Revoluce pro pronajímatele: Rozkaz k vyklizení
Nejvýznamnější legislativní novinkou od 1. ledna 2026 je zavedení institutu rozkazu k vyklizení do občanského soudního řádu (§ 175a). Tento nástroj konečně řeší zdlouhavé spory s neukázněnými nájemníky.
Jak to funguje?
Soud může vydat rozkaz k vyklizení bez výslechu účastníků a bez ústního jednání, pokud jsou jasné důkazy. Pro úspěšné vydání musíte splnit tyto podmínky:
- Ukončený nájem: Musíte prokázat, že nájemní vztah skončil (výpověď, dohoda, uplynutí doby).
- Předchozí výzva: Musíte doložit, že jste nájemci zaslali písemnou výzvu k vyklizení nejméně 14 dní před podáním návrhu k soudu.
- Žádný jiný spor: O platnosti výpovědi nesmí v té době probíhat jiný soudní spor.
Pokud nájemce nepodá do 15 dnů odpor, rozkaz se stává exekučním titulem a vy můžete ihned povolat exekutora. Tato změna dramaticky zkracuje proces z měsíců a let na řád týdnů.
3. Technický stav: Pasport stavby a revize
Rok 2026 přináší zvýšený tlak na technickou dokumentaci. Podle nového stavebního zákona je každý vlastník povinen uchovávat dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby.
Pasport stavby: Máte ho?
Pokud původní dokumentaci nemáte (což se týká až 80% starších domů), musíte si nechat vypracovat tzv. pasport stavby – zjednodušené zaměření současného stavu.
- Riziko pokuty: Stavební úřad může za chybějící dokumentaci uložit pokutu až 50 000 Kč pro fyzické osoby (max. 400 000 Kč pro firmy).
- Nezbytnost pro transakce: Bez pasportu se v roce 2026 neobejdete při prodeji (je to bráno jako vada), žádostech o dotace nebo při řešení pojistných událostí.
Krátké zimní připomenutí
Zimní období je vrcholem topné sezóny. Nezapomínejte na pravidelné revize a kontroly spalinových cest. Je to klíčové nejen pro vaši bezpečnost, ale i pro platnost pojistné smlouvy. Podrobný přehled všech revizních povinností najdete v mém speciálním článku: Povinné revize nemovitostí.
4. Management nájemních vztahů: Indexace a „Superdávka“
Pokud pronajímáte nemovitost, rok 2026 pro vás znamená nutnost profesionálnější správy vztahů s nájemníky. Už to není jen o výběru nájmu, ale o aktivním sledování ekonomických a legislativních parametrů.
Indexace nájemného v lednu 2026
Začátek roku je časem pro uplatnění inflačních doložek. I když inflace v roce 2025 mírně klesla (odhady se pohybují kolem 2,4–2,5%), i tento nárůst je potřeba do nájemného promítnout, abyste udrželi reálnou hodnotu svého výnosu.
Tip Honzy Čermáka: Pokud v nájemní smlouvě inflační dlohu nemáte, doporučuji ji do nových smluv nebo dodatků doplnit. V roce 2026 bude stabilní cash-flow klíčem k úspěchu.
Reforma sociálních dávek: Přichází „Superdávka“
Stát od roku 2026 spouští reformu, která slučuje čtyři dosavadní dávky (včetně příspěvku na bydlení) do jedné – tzv. superdávky.
Proč vás to zajímá?
Mění se pravidla pro posuzování příjmů nájemníků. Nový systém by měl být adresnější, což může ovlivnit schopnost některých skupin hradit tržní nájemné. Majitelé by si měli pohlídat, zda jejich nájemníci splňují podmínky pro čerpání, nebo využít možnost nechat si posílat příspěvek na bydlení přímo na účet pronajímatele, což zvyšuje vaši jistotu.
Z pohledu majitele nemovitosti je v roce 2026 vhodné aktualizovat nájemní smlouvy tak, aby obsahovaly doložky o souhlasu nájemce s ověřováním splnění podmínek pro výplatu dávek, pokud jsou tyto dávky hlavním zdrojem úhrady nájemného. Zároveň lze uplatnit osvobození od daně z nemovitých věcí u staveb určených k sociálnímu bydlení osob pobírajících superdávku (specifické podmínky podle § 8).
5. Hypotéky v roce 2026: Čas na akci je právě teď
Zapomeňte na to, kdy jste si hypotéku brali. Nejdůležitějším údajem pro rok 2026 je konec vaší fixace.
Pokud vám v roce 2026 končí fixace…
…nečekejte na dopis z banky, který dorazí pár týdnů před termínem. Úrokové sazby jsou v pohybu a trh je nervózní. Doporučuji začít řešit refinancování nebo retenci (vyjednávání o nové sazbě u stávající banky) už nyní, ideálně 6 až 12 měsíců před koncem fixace. Mnohé banky umožňují „zafixovat“ si současnou sazbu s předstihem.
Zpřísnění ČNB pro investiční byty
Pozor, od dubna 2026 vstupují v platnost přísnější pravidla ČNB pro nákup investičních nemovitostí.
- LTV 70%: Budete potřebovat 30% vlastních zdrojů (u vlastního bydlení bývá standard 80% nebo 90%).
- DTI 7: Celkové zadlužení nesmí překročit sedminásobek vašeho ročního čistého příjmu. Pokud plánujete rozšířit své portfolio, je rozumné uzavřít financování ještě v prvním kvartálu roku 2026.
6. Riziko podpojištění: Máte v roce 2026 dostatečnou ochranu?
Ceny stavebních materiálů a práce v posledních letech dramaticky vzrostly. Pokud máte pojistnou smlouvu starou 3 a více let, s vysokou pravděpodobností jste obětí podpojištění.
Co se stane při škodě? Pokud je dům pojištěn na 5 milionů, ale jeho aktuální hodnota (náklady na znovupostavení) je 10 milionů, pojišťovna vám při totální škodě nevyplatí 5 milionů, ale může plnění krátit proporcionálně – tedy vyplatit jen polovinu ze sjednané částky. Začátek roku 2026 je ideální čas na revizi smluv a jejich aktualizaci na reálné tržní ceny.
7. Dotace NZÚ 2026 a energetická transformace
Energetická náročnost budov se stává hlavním tématem. Program Nová zelená úsporám (NZÚ), který byl koncem roku 2025 dočasně pozastaven, se začátkem roku 2026 otevírá v nové podobě.
Přichází „Renovační pas“
Novinkou jsou tzv. renovační pasy (v souladu se směrnicí EPBD IV). Nejde už jen o jednorázové zateplení, ale o strategický plán, jak budovu postupně dostat do standardu s nulovými emisemi.
Majitelé s renovačním pasem budou mít snazší přístup k dotacím i výhodnějším „zeleným“ úvěrům. Pamatujte, že energetický štítek (PENB) a pasport stavby (zmíněný v první části) jsou základními kameny pro jakoukoli žádost o státní podporu v roce 2026.
Rok 2026 přeje připraveným. Administrativní zátěž sice roste, ale nové nástroje jako rozkaz k vyklizení nebo digitalizace skrze DIS+ nám správu majetku v mnoha ohledech usnadňují.
Nejdůležitější úkoly pro vás na tento měsíc:
- Zkontrolujte katastr a podejte daňové přiznání (do 31. 1.).
- Prověřte fixaci hypotéky.
- Zkontrolujte pojistné částky v pojistných smlouvách.
- Zajistěte si pasport stavby, pokud jej ještě nemáte v šuplíku.
Potřebujete poradit s prodejem, nákupem nebo správou vaší nemovitosti v tomto turbulentním roce? Jsem tu pro vás.
Tento text má informativní charakter a nenahrazuje právní či daňové poradenství. Konkrétní případy doporučuji konzultovat s odborníkem.
