Prodej nemovitosti je pro většinu z nás jedním z největších obchodů v životě. Ať už se chystáte prodat moderní byt v novostavbě, rodinný dům se zahradou, pozemek s vizí do budoucna, nebo třeba starší nemovitost čekající na rekonstrukci, cíl je vždy stejný: získat co nejlepší cenu, mít celý proces pod kontrolou a vyhnout se zbytečnému stresu.
Jmenuji se Honza Čermák a jako realitní makléř jsem za ta léta praxe pomohl desítkám klientů bezpečně a výhodně prodat jejich domov. Vím, že to není jen o cihlách a metrech čtverečních, ale o životních příbězích a velkých rozhodnutích. Proto jsem pro vás připravil tohoto kompletního průvodce. Provedu vás celým procesem krok za krokem, ukážu vám tipy z praxe a odhalím, na čem úspěšný prodej skutečně stojí.
ČÁST I: Strategická příprava – základy úspěšného prodeje
Ještě než se pustíme do inzerce, musíme položit pevné základy. Právě v této fázi se rozhoduje o 80 % úspěchu.
1. Krok: Stanovení reálné prodejní ceny
Tohle je naprostá alfa a omega. A zároveň první místo, kde majitelé dělají obrovskou chybu. Špatně nastavená cena dokáže celý prodej zablokovat.
- Příliš vysoká cena: Váš inzerát bude na internetu „viset“ měsíce bez reakce. Stane se z něj „ležák“, který pak kupující podvědomě přehlížejí, i když cenu později snížíte.
- Příliš nízká cena: Zbytečně se připravíte o statisíce korun.
Jak tedy na to? Profesionální stanovení ceny není střelba od boku. Vychází z tvrdých dat:
- Srovnávací tržní analýza: Detailní porovnání nedávno prodaných, podobných nemovitostí ve vaší lokalitě.
- Cenové mapy a data z katastru: Využívám placené nástroje, které mi ukáží skutečné prodejní ceny, nejen ty nabídkové z inzerátů.
- Technický stav a potenciál: Zohledním aktuální stav nemovitosti, ale i její potenciál do budoucna.
Příklad z praxe: Správná strategie dokáže zázraky. U bytu v Brně na Lesné jsme díky kombinaci přesné analýzy a špičkového marketingu dosáhli prodejní ceny, která byla o 400 000 Kč vyšší než původní tržní odhad.
2. Krok: Příprava nemovitosti k prodeji
Druhou nejčastější chybou je otřesná prezentace. Neuklizený byt plný osobních věcí nebo neposekaná zahrada u domu působí na kupující jako studená sprcha. Vžijte se do jejich kůže – chtějí si představit svůj nový život, ne vidět ten váš.
- Odpersonalizujte: Schovejte rodinné fotky, suvenýry, magnety z lednice.
- Ukliďte a vymalujte: Důkladný úklid je základ. Čisté, opravené a neutrálně vymalované zdi dělají divy. Investice pár tisíc do výmalby se vám může mnohonásobně vrátit.
- Drobné opravy: Kapající kohoutek, vrzající dveře, prasklá žárovka. Jsou to detaily, ale vytvářejí dojem zanedbanosti.
- Dům vs. byt: U domu nezapomeňte na exteriér – upravená zahrada, čistá fasáda a zametený chodník jsou vaší vizitkou.
Krok: Síla Home Stagingu, vizualizací a profesionálních fotografií
Pokud to s prodejem za maximální cenu myslíte vážně, na fotky z mobilu zapomeňte. Prodáváme emoce a první dojem rozhoduje.
- Home Staging: U nemovitostí v dobrém stavu je to naprostý základ. Nejde o žádnou rekonstrukci, ale o umění, jak byt či dům pomocí nábytku, textilií a doplňků vyladit tak, aby působil prostorněji, světleji a zabydleněji. Zájemce se v něm musí okamžitě cítit „jako doma“.
- Vizualizace: A co s nemovitostí, která je před kompletní rekonstrukcí? Zde přichází ke slovu další silný nástroj. Pro starší byty či domy nechávám vytvořit profesionální vizualizace. Ty ukážou kupujícím, jaký obrovský potenciál se ve starých zdech skrývá a jak by mohl jejich budoucí domov po modernizaci vypadat. Pomáháme tak překonat bariéru představivosti.
- Profesionální fotografie a video: Ať už je nemovitost po home stagingu nebo ji prezentujeme s vizualizací, finální dojem tvoří špičkové fotografie. Fotograf ví, jak zachytit světlo, prostor a atmosféru. Součástí mého standardu jsou v neposlední řadě videoprohlídky, které zájemcům umožní projít si nemovitost z pohodlí domova a na reálnou prohlídku přijdou jen vážní zájemci.
Příklad z praxe: U prodeje bytu v Poličce jsme díky perfektní videoprohlídce, profesionálním fotkám, realistické vizualizaci budoucího stavu a kampani na sociálních sítích, nejen prodali do 10 dnů, ale také jsme vyvolali takový zájem, že se kupní cena navýšila z původních 2,5 mil. Kč na finálních 2,7 mil. Kč.
ČÁST II: Marketing a aktivní prodej
Máme skvěle naceněno a připraveno. Teď to musíme ukázat světu.
4. Krok: Vytvoření neodolatelné prezentace
Nulový nebo špatný marketing je třetím hříchem při prodeji. Nestačí jen „hodit“ inzerát na Sreality či Bazoš a čekat.
Můj přístup je komplexní:
- Poutavý text: Popis musí prodávat. Zaměřuji se na benefity – co kupující získá? Klidnou lokalitu, skvělou dostupnost, výhled do zeleně?
- Profesionální marketing: Pro nemovitosti vytvářím samostatné webové stránky, spouštím cílené placené kampaně na sociálních sítích (Facebook, Instagram a YouTube) a využívám svou databázi poptávajících klientů.
- Maximální dosah: Samozřejmostí je topovaná inzerce na všech klíčových realitních portálech.
Příklad z praxe: Díky silnému marketingu a perfektní prezentaci se nám podařilo prodat byt na ulici Kigginsova v Brně za pouhých 8 dní od zveřejnění a za plnou tržní cenu.
5. Krok: Organizace a průběh prohlídek
Prohlídky musí být efektivní. Je lepší mít 5 skutečně vážných zájemců než 20 „realitních turistů“. Během prohlídky jsem průvodcem, který nejen ukazuje místnosti, ale také pracuje s námitkami, odhaluje potenciál nemovitosti a zjišťuje skutečný zájem kupujících. A proč je lepší, aby majitel na prohlídce nebyl? Zájemci jsou upřímnější, více se ptají a já mohu získat cennou zpětnou vazbu pro další strategii.
6. Krok: Vyjednávání o ceně a podmínkách
Přišla nabídka? Skvělé! Ale je to ta nejlepší možná? Díky správně nastavené strategii se často stane, že se sejde více zájemců najednou. V takovém případě je nejférovějším řešením prodat nejvyšší nabídce, která transparentně určí skutečnou tržní hodnotu a pro vás zajistí tu nejvyšší možnou cenu. Mou rolí je vést vyjednávání profesionálně a chránit vaše finanční zájmy.
ČÁST III: Bezpečné dotažení obchodu do konce
Teď přichází na řadu právní a administrativní část. Zde musí být opět nulový prostor pro chyby.
7. Krok: Rezervační smlouva – první právní krok
Jakmile máme kupce, uzavírá se rezervační smlouva. Ta musí být férová pro všechny strany a musí jasně definovat podmínky, cenu a termíny. Zájemce skládá rezervační poplatek do bezpečné úschovy.
8. Krok: Kupní smlouva a úschova peněz
Zapomeňte na vzory z internetu! Kupní smlouvu vždy připravuje prověřená advokátní kancelář, se kterou dlouhodobě spolupracuji. Celá kupní cena jde do úschovy. Peníze jsou tak v bezpečí a uvolněny jsou až po úspěšném přepisu vlastnického práva na katastru. To je jediný 100% bezpečný postup.
9. Krok: Katastr nemovitostí a přepis vlastnictví
Podepsáním kupní smlouvy a složením peněz do úschovy obchod zdaleka nekončí. Nyní přichází na řadu klíčová fáze – samotný přepis vlastnického práva na katastru nemovitostí. Tento proces má v Česku jasně daná pravidla, která zajišťují bezpečí pro prodávajícího i kupujícího.
Standardní převod (platba z vlastních zdrojů)
Pokud kupující hradí cenu z vlastních peněz, je proces následující:
- Podání návrhu na vklad: Ihned po podpisu smluv a složení kupní ceny do úschovy podávám na příslušný katastrální úřad „Návrh na vklad vlastnického práva“. K němu se přikládá originál kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy.
- Zapracování „Plomby“: Katastrální úřad do 24 hodin od přijetí návrhu vyznačí na listu vlastnictví tzv. „plombu“. To je veřejná informace, že s nemovitostí probíhá nějaká změna. Plomba nemovitost „uzamkne“ a brání jakýmkoliv dalším manipulacím až do dokončení řízení.
- Ochranná lhůta 20 dní: Běží zákonná 20denní lhůta, během které katastr informuje všechny účastníky řízení (především vás jako stávajícího vlastníka) o zahájeném řízení. Jde o pojistku proti podvodným převodům.
- Povolení vkladu a výplata peněz: Po uplynutí ochranné lhůty úředník zkontroluje všechny náležitosti. Pokud je vše v pořádku, vklad povolí. Tímto okamžikem se kupující stává oficiálním vlastníkem nemovitosti. Katastr nám pošle potvrzení o provedeném vkladu. Toto potvrzení je tím „klíčem“, na základě kterého jsou uvolněny peníze z úschovy a jsou převedeny na váš bankovní účet.
Varianta s hypotékou kupujícího
Pokud si kupující bere hypotéku, proces je o jeden krok složitější, ale naprosto běžný. Do hry vstupuje třetí strana – banka.
V tomto případě se na katastr podávají dva návrhy na vklad:
- Návrh na vklad zástavního práva ve prospěch banky.
- Návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího.
Proces pak typicky vypadá takto: Po podpisu všech smluv (kupní, úvěrové, zástavní) se nejprve na katastr podá návrh na vklad zástavního práva pro banku. Jakmile má banka potvrzeno, že byl návrh podán (a katastr zaplombován v její prospěch), uvolní peníze z hypotéky do sjednané úschovy. Teprve poté se podává návrh na vklad vlastnického práva pro kupujícího. Výplata celé částky z úschovy na váš účet proběhne standardně až poté, co je na katastru zapsáno vlastnické právo kupujícího.
Ať už jde o jakoukoliv variantu, celý tento administrativní proces pečlivě hlídám, komunikuji s úřady, advokáty i bankou, abych zajistil, že vše proběhne hladce, a vy obdržíte své peníze bezpečně a v co nejkratším možném čase.
ČÁST IV: Finišujeme
10. Krok: Předání nemovitosti a přepis energií
Po přepisu na katastru je čas na slavnostní předání klíčů novému majiteli. Sepíšeme detailní předávací protokol, kde zaznamenáme stavy všech měřidel (elektřina, plyn, voda). I s přepisem energií vám samozřejmě pomohu.
11. Krok: Daňové povinnosti – Poslední tečka za obchodem
Předání klíčů je pro vás emocionálním završením celého prodeje, ale v mých očích je obchod definitivně uzavřen až ve chvíli, kdy jsou vyřešeny i veškeré daňové náležitosti. I s touto finální administrativou vám pomáhám, aby vše proběhlo hladce a správně.
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti
Příjem z prodeje nemovitosti je obecně příjmem, který podléhá zdanění. Existuje zde ale několik klíčových podmínek pro osvobození od daně. Společně vždy zkontrolujeme, zda některou z nich splňujete:
- Test bydliště: Bydleli jste v nemovitosti bezprostředně před prodejem alespoň 2 roky? Pokud ano, příjem z prodeje je s největší pravděpodobností od daně osvobozen.
- Časový test: Nebydleli jste v nemovitosti, ale vlastnili jste ji déle než 10 let (v případě nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021), nebo déle než 5 let (u nemovitostí nabytých před tímto datem)? Pak je příjem také osvobozen.
- Použití na bytové potřeby: Nesplňujete ani jednu z výše uvedených podmínek? Stále můžete být od daně osvobozeni, pokud peníze získané z prodeje použijete do konce následujícího kalendářního roku na financování vlastních bytových potřeb (např. na koupi jiného bytu, domu, pozemku nebo na rekonstrukci).
Mou rolí je vás na tyto možnosti upozornit a pomoci vám vyhodnotit vaši situaci, abyste se vyhnuli zbytečným platbám.
Odhlášení z daně z nemovitých věcí
Tuto daň platí vždy ten, kdo je vlastníkem nemovitosti k 1. lednu daného roku. Prodejem během roku vaše povinnost pro daný rok nekončí, ale je klíčové se z daně odhlásit pro roky následující.
Nový vlastník má povinnost se k dani přihlásit do 31. ledna následujícího roku. Vy jako prodávající byste měli finančnímu úřadu oznámit, že už nejste vlastníkem, aby vás v budoucnu nevyzýval k platbě. I s tímto administrativním krokem vám pomohu a připravím pro vás potřebné podklady, aby byl celý obchod definitivně a správně uzavřen.
Prodej nemovitosti nemusí být stres. Může být výhodný.
Jak vidíte, úspěšný prodej za maximální cenu není náhoda. Je to výsledek strategie, pečlivé přípravy, profesionálního marketingu a zkušeného vedení. Proces, kde každý krok navazuje na ten předchozí.
Plánujete prodej a chcete znát skutečnou tržní hodnotu vaší nemovitosti? Rád pro vás nezávazně připravím odhad ceny a proberu s vámi nejlepší strategii prodeje. Ozvěte se mi a udělejte první krok k úspěšnému obchodu.
